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31城房價環比下跌 百城新房庫存迎來拐點

近日公布的相關數據顯示,房地產市場熱度正在消散。據易居研究院報告顯示,其監測的100個城市新房成交均價同比增幅已連續14個月保持收窄態勢,房價環比下跌的城市數量在近兩個月有所增加,2018年9月份升至31個。9月份的樓市庫存規模明顯增長,為近45個月以來首次顯著攀升。從數據來看,房價過高的態勢受到遏制,今年第四季度或許會有更多房企加入到降價促銷的行列中。對于購房者而言,房價泡沫正在減少。

房價同比漲幅連續14月收窄 31城環比下跌

今年9月,易居研究院監測的100個城市新建商品住宅成交均價為13082元/平方米,環比增長1.0%,同比增長7.7%。100城房價在連續12個月超過1.2萬元均價后,首次突破1.3萬元/平方米。

從歷史數據可以看出,9月百城新房成交均價同比上漲7.7%,增幅較之前明顯回落。報告稱,百城房價同比上漲曲線在2017年7月創下歷史新高,達到27.6%,隨后持續收窄,至今年9月,房價已連續14個月保持同比增幅收窄態勢。

分城市類別來看,今年9月,100個城市新建商品住宅中,一線、二線及三四線城市成交均價同比增幅分別為4.3%、12.6%和5.7%,相比8月份的3.5%、12.9%和6.3%,一線城市有所擴大,二線城市、三四線城市有所收窄。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱,從幅度上看,二線城市的同比增幅最大,這也是此類城市政策頻頻加碼和“打補丁”的原因所在。報告還顯示,宜昌、北海和日照等城市房價同比增幅較大,分別達到了54%、44%和39%。他稱,若是增幅繼續偏大,未來政策收緊的可能性會增加。

從數量方面看,今年9月,100個城市中房價環比下跌的城市數量為31個,相比8月份的24個有所增加。今年1~9月,房價下跌的城市數量分別為39個、28個、34個、31個、23個、26個、20個、24個和31個,這說明在1~7月份房價下跌城市數量減少的大趨勢下,8~9月份有所增加,下跌城市數量的增加,也會延緩百城房價上漲的態勢。

報告數據顯示,100個城市中房價突破2萬元/平方米的城市共有12個,分別是深圳、上海、北京、廈門、三亞、杭州、福州、南京、寧波、珠海、燕郊和廣州,房價最高的城市是深圳,達到54818元/平方米。此外,蘇州、海口、東莞等城市也接近2萬元的均價。

9月再現供大于求 庫存或重返上行通道

該研究院發布的百城住宅庫存報告則顯示,截至2018年9月底,100個城市新建商品住宅庫存總量為43488萬平方米,環比增長2.9%,同比減少5.5%。

“2015年1月份以來,全國100城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢,中間個別月份雖有反彈,但下跌的趨勢不改。而今年9月份庫存規模明顯增長,是45個月以來首次顯著攀升。這意味著,庫存走勢迎來拐點,四季度將重返上行通道。”嚴躍進表示。

在供求關系上,9月房企推盤節奏明顯加快,100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為5608萬平方米,環比增長25.7%,同比增長22.2%。銷售方面卻出現萎縮,當月新建商品住宅成交量為4379萬平方米,環比減少4.2%,同比增長6.8%。

他稱,在連續多月出現供小于求后,9月份首次出現供大于求的態勢。對比歷史數據,9月份供大于求的矛盾最尖銳,房企重新面臨較大的去庫存壓力。

此外,9月百城新房存銷比為9.2個月,比8月份的9.0個月有所反彈,這意味著,市場僅需9.2個月的時間就能消化完這些庫存。報告認為,類似反彈或說明,存銷比開始走出歷史低位水平。

當然,不管是房價漲幅還是庫存數據,不同城市已經出現分化。在庫存上,100個城市中有18個城市的存銷比大于16個月,去庫存壓力依然較大;有65個城市的存銷比小于12個月,去庫存周期相對偏小。

報告認為,9月份全國百城庫存數據出現上漲,說明供給規模較大,而市場去化效果一般。庫存走勢也使得房企營銷壓力增大,進而會更加依賴以價換量的策略。

“到了第四季度,預計各地預售證發放節奏依然會加快,供應規模會放量。但市場觀望情緒近期比較濃厚,市場交易難言明顯反彈,住宅庫存規模或有繼續攀升的可能。此類庫存走勢會繼續倒逼房企主動降價,以加快可售項目的去化速度和年度銷售目標的完成。”嚴躍進說。

“2018年9月全國百城庫存數據出現上漲,說明供給規模較大,而市場去化效果一般。庫存走勢也使得房企營銷壓力增大,進而會更加依賴以價換量的策略”。在嚴躍進看來,“庫存規模增加,一定程度上也解決了當前城市庫存不足和缺貨的狀態,同時也增加了購房者議價的空間”。

房企資金鏈持續收緊 “活下去”成其基本訴求

在樓市熱度消散之際,房企的狀況同樣趨寒。

前不久,在萬科公開喊出“活下去”后,市場才猛然發現,原本光鮮亮麗的房企原來生存如此艱難。萬科董事會主席郁亮稱,萬科三年事業計劃書的制定將“活下去”作為基本要求,所有業務圍繞“收斂”和“聚焦”四個字來進行。

他的擔憂并非沒有緣由。2018年上半年,萬科銷售增速不足一成,根據最新的公告顯示, 9月公司實現銷售金額434.2億元,同比下滑6%。與此同時,盈利增速也出現了下滑,歸母凈利為91.2億元,同比增長24.94%。明顯滯后于萬科去年中報36.47%的凈利潤增幅。

因此,十多天前,位于廈門的萬科白鷺郡售樓處,因為降價近一半,而遭遇了冰火兩重天——一邊是聞訊趕來搶房的人,另一邊則是“買貴了”的老業主上門維權。在隨后幾天里,萬科表示因為溫泉入戶無法實現,業主可選擇賠償20萬,或解除合同退房,并補償資金利息。

連萬科這一體量的地產商在明面上都只能高呼“活下去”,更不要說其他小地產商了。據報道,前段時間在某房地產公司的內部會議上,公司老總坦陳要是回款任務完不成就出售股權和地塊;地產商降價清盤引得原業主打砸售樓部要求退款的事件頻發;不少在建項目均停工等待資金……種種現象說明:地產商的資金鏈確實出現了問題。

今年以來,房企融資渠道收緊,償債高峰來臨,企業“輸血”受阻。受2016年大規模發債影響,今年起房企亦進入償債高峰期,面對國內趨緊的融資環境、調控高壓下的銷售受阻和集中的償債壓力等,企業資金進一步承壓。

克而瑞研究中心的數據顯示,從上半年60家重點房企的平均融資成本來看,約有67%的企業的融資成本相比年初有所提高,整體平均融資成本由2017年末的6.03%增至6.33%。

隨著融資成本的增加,房企的負債率也持續攀升。嚴躍進表示,企業當前房屋銷售行情不佳,導致資金面吃緊。許多房企會選擇觀望,在拿地方面變得保守,保持收縮性的戰略。

 

 

 

 

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