31城房价环比下跌 百城新房库存迎来拐点

近?#23637;?#24067;的相关数据显示,房地产市场热度正在消散。据易?#21451;?#31350;院报告显示,其监测的100个城市新房成交均价同比增幅已连续14个月保持收窄态势,房价环比下跌的城市数量在近两个月有所增加,2018年9月份升至31个。9月份的楼市库存规模明显增长,为近45个月以来首次显著攀升。从数据来看,房价过高的态势受到遏制,今年第四季度或许会有更多房企加入到降价促销的行列中。对于购房者而言,房价泡沫正在减少。

房价同比涨幅连续14月收窄 31城环比下跌

今年9月,易?#21451;?#31350;院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为13082元/平方米,环比增长1.0%,同比增长7.7%。100城房价在连续12个月超过1.2万元均价后,首次突破1.3万元/平方?#20303;?/p>

从历史数据可以看出,9月百城新房成交均价同比上涨7.7%,增幅较之前明显回落。报告称,百城房价同比上涨曲线在2017年7月创下历史新高,达到27.6%,随后?#20013;?#25910;窄,?#20004;?#24180;9月,房价已连续14个月保持同比增幅收窄态势。

分城市类别来看,今年9月,100个城市新建商品住宅中,一线、二线及三四线城市成交均价同比增幅分别为4.3%、12.6%和5.7%,相比8月份的3.5%、12.9%和6.3%,一线城市有所扩大,二线城市、三四线城市有所收窄。

易?#21451;?#31350;院智库?#34892;?#30740;究总监?#26174;?#36827;称,从幅度上看,二线城市的同比增幅最大,这也是此类城市政策频?#23548;?#30721;和“打补丁”的原因所在。报告还显示,宜昌、北海和日照等城市房价同比增幅较大,分别达到了54%、44%和39%。他称,若是增幅继续偏大,未来政策收紧的可能性会增加。

从数量方面看,今年9月,100个城市中房价环比下跌的城市数量为31个,相比8月份的24个有所增加。今年1~9月,房价下跌的城市数量分别为39个、28个、34个、31个、23个、26个、20个、24个和31个,这说明在1~7月份房价下跌城市数量减少的大趋势下,8~9月份有所增加,下跌城市数量的增加,?#19981;?#24310;缓百城房价上涨的态势。

报告数据显示,100个城市中房价突破2万元/平方米的城市共有12个,分别是深圳、上海、?#26412;?#21414;门、三亚、杭州、福州、南京、宁波、珠海、燕郊和广州,房价最高的城市是深圳,达到54818元/平方?#20303;?#27492;外,苏州、海口、东莞等城市也接近2万元的均价。

9月再现供大于求 库存或重返上行通道

该研究院发布的百城住宅库存报告则显示,截至2018年9月底,100个城市新建商品住宅库存总量为43488万平方米,环比增长2.9%,同比减少5.5%。

“2015年1月份以来,全国100城库存规模就呈现出?#20013;?#24615;的下跌态势,中间个别月份虽有反弹,但下跌的趋势不改。而今年9月份库存规模明显增长,是45个月以来首次显著攀升。这意味着,库存走势迎来拐点,四季度将重返上行通道。”?#26174;?#36827;表示。

在供求关系上,9月房企推盘节奏明显加快,100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为5608万平方米,环比增长25.7%,同比增长22.2%。销售方面却出现萎缩,当月新建商品住宅成交量为4379万平方米,环比减少4.2%,同比增长6.8%。

他称,在连续多月出现供小于求后,9月份首次出现供大于求的态势。对比历史数据,9月份供大于求的矛盾最尖锐,房企重新面临较大的去库存压力。

此外,9月百城新房存销比为9.2个月,比8月份的9.0个月有所反弹,这意味着,市场仅需9.2个月的时间就能消化完这些库存。报告认为,类?#21697;?#24377;或说明,存销比开始走出历史低位水平。

?#27604;唬还?#26159;房价涨幅还是库存数据,不同城市已经出现分化。在库存上,100个城市中有18个城市的存销比大于16个月,去库存压力依然较大;有65个城市的存销比小于12个月,去库存周期相对偏小。

报告认为,9月份全国百城库存数据出现上涨,说明供给规模较大,而市场去化效果?#35805;恪?#24211;存走势也使得房企营销压力增大,进而会更加依赖以价换量的策略。

“到了第四季度,预计各地预售证发放节奏依然会加快,供应规模会放量。但市场观望情绪近期比较浓厚,市场交易难言明显反弹,住宅库存规模或有继续攀升的可能。此类库存走势会继续倒逼房企主动降价,以加快可售项目的去化速度和年度销售目标的完成。”?#26174;?#36827;说。

“2018年9月全国百城库存数据出现上涨,说明供给规模较大,而市场去化效果?#35805;恪?#24211;存走势也使得房企营销压力增大,进而会更加依赖以价换量的策略”。在?#26174;?#36827;看来,“库存规模增加,一定程度上也解决了当前城市库存不足和缺货的状态,同时也增加了购房者议价的空间”。

房企资金链?#20013;?#25910;紧 “活下去”?#21892;?#22522;本诉求

在楼市热度消散之际,房企的状况同样趋寒。

前不久,在万科公开喊出“活下去”后,市场才猛?#29615;?#29616;,原本光鲜亮丽的房企原来生存如此艰?#36873;?#19975;科董事会主席郁亮称,万科三年事?#23548;?#21010;书的制定将“活下去”作为基本要求,所有业务围绕“收敛”和“聚焦”四个字来进行。

他的担忧并非没有缘由。2018年上半年,万科销售增速不足一成,根据最新的公告显示, 9月公司实现销售金额434.2亿元,同比下滑6%。与此同?#20445;?#30408;利增速也出?#33267;?#19979;滑,归母净利为91.2亿元,同比增长24.94%。明显滞后于万科去年中报36.47%的净利润增幅。

因此,十多天前,位于厦门的万科白鹭郡售楼处,因为降价近?#35805;耄?#32780;遭遇了冰火两重天——一边是闻讯赶来抢房的人,另一边则是“买贵了”的老业主上门维权。在随后几天里,万科表示因为温泉入户无法实现,业主可选择赔偿20万,或解除合同退房,并补偿资金利息。

连万科这一体量的地产商在明面上都只能高呼“活下去”,更不要说其他小地产商了。据报道,前段时间在某房地产公司的内部会议上,公司老总坦陈要是回款任务完不成就出售股权和地块;地产商降价清盘引得原业主打砸售楼部要求退款的?#24405;?#39057;发;不少在建项目均停工等待资金……种种现象说明:地产商的资金链确实出?#33267;?#38382;题。

今年以来,房企融资渠道收紧,偿债高峰来临,企业“输血”受阻。受2016年大规模发债影响,今年起房企亦进入偿债高峰期,面对国内趋紧的融资环?#22330;?#35843;控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等,企业资金进一步承压。

克而瑞研究?#34892;?#30340;数据显示,从上半年60家重点房企的平均融资成本来看,约有67%的企业的融资成本相比年初有所提高,整体平均融资成本由2017年末的6.03%增至6.33%。

随着融资成本的增加,房企的负债率也?#20013;?#25856;升。?#26174;?#36827;表示,企业当前房屋销售行情不佳,导致资金面吃紧。许多房企会选择观望,在拿地方面变得保守,保持?#36134;?#24615;的战略。

 

 

 

 

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